Kako izdati stan bez agencije: kompletan vodič za vlasnike

Zašto izdati stan bez agencije

Agencija za zakup u praksi najčešće naplaćuje proviziju od 50% prve kirije, a nekad i celu kiriju, i to često od obe strane. Kada izdaješ direktno, zakupac nema taj trošak, pa se stan brže izdaje i lakše postižeš realnu cenu.

Direktno izdavanje ne znači manje sigurnosti. Uz dobru pripremu, razgovor sa zakupcem, uvid u ličnu kartu, pisani ugovor i primopredajni zapisnik, vlasnik ima iste alate zaštite kao uz agenciju, samo bez troška i posrednika.

Druga prednost je kontrola. Sam biraš ko će živeti u tvom stanu, sam razgovaraš sa zakupcem i sam dogovaraš uslove. Nema posrednika koji prenosi informacije delimično ili ih ulepšava da bi zaključio posao.

Priprema stana i fotografije

Pre objave oglasa stan treba da bude čist, provetren i bez ličnih stvari. Popravi sitnice koje zakupci primete odmah: slavine koje cure, pregorele sijalice, oštećene utičnice, fleke na zidovima. Sveže okrečen stan se po pravilu izdaje brže i po boljoj ceni.

Fotografije su najvažniji deo oglasa. Snimaj po danu, sa upaljenim svetlima, iz ugla prostorije, tako da se vidi cela soba. Za svaku prostoriju napravi bar jednu fotografiju, a dodaj i kupatilo, kuhinju, terasu i pogled. Izbegavaj filtere i široke uglove koji iskrivljuju prostor, jer razočaran posetilac na obilasku odustaje.

Ako nemaš dobar telefon ili vreme, možeš rezervisati profesionalno fotografisanje stana. Na StanBezAgencije besplatan Proveren oglas ima do 8 fotografija, a Zlatni oglas do 12.

• Profesionalno fotografisanje stana

Kako odrediti kiriju

Najčešća greška je cena određena prema tome koliko vlasniku treba novca, a ne prema tržištu. Pogledaj slične stanove u istom kraju: isti broj soba, sličnu kvadraturu, sprat, grejanje i opremljenost. Ako tvoj stan stoji mesec dana bez ozbiljnog upita, cena je verovatno previsoka.

Okvirne raspone cena po gradovima i opštinama objavljujemo na lokacijskim stranicama. U Beogradu je prosečna tražena cena u martu 2026. bila oko 14,5 EUR po kvadratu, u Novom Sadu oko 10 EUR, a u Nišu oko 7,3 EUR. Razlike između kvartova su velike, pa gledaj što uži kraj.

Jasno napiši šta je uključeno u kiriju: grejanje, internet, održavanje zgrade, parking. Zakupci upoređuju ukupan mesečni trošak, a ne samo kiriju.

• Stanovi u Beogradu
• Stanovi u Novom Sadu
• Stanovi u Nišu
• Stanovi u Kragujevcu

Šta napisati u oglasu

Dobar oglas odgovara na pitanja pre nego što ih zakupac postavi. Navedi tačnu kvadraturu, broj soba, sprat i da li postoji lift, vrstu grejanja, opremljenost, da li su dozvoljeni kućni ljubimci, od kada je stan slobodan i koliki je depozit.

Budi iskren i o manama. Ako je stan na petom spratu bez lifta ili uz prometnu ulicu, napiši to. Zakupac koji dođe znajući šta ga čeka je ozbiljniji, a ti ne gubiš vreme na obilaske koji se završe odustajanjem.

• Naslov: tip stana, kraj i najvažnija prednost, na primer dvosoban, Zvezdara, novogradnja sa garažom.
• Cena i šta je uključeno u nju.
• Uslovi: depozit, minimalno trajanje zakupa, ljubimci, pušenje.
• Datum od kada je stan slobodan.

Kako proveriti zakupca

Pre obilaska razgovaraj sa zakupcem telefonom. Pitaj čime se bavi, sa kim će živeti, zašto se seli i koliko dugo planira da ostane. Iz razgovora se brzo vidi da li je osoba ozbiljna.

Na obilasku zatraži ličnu kartu na uvid pre potpisivanja ugovora. Možeš pitati i za preporuku prethodnog stanodavca ili za potvrdu o zaposlenju. Ne traži kopije dokumenata koje ti ne trebaju i ne čuvaj ih duže nego što je potrebno.

Ugovor o zakupu u pisanoj formi

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi. Pisani ugovor je i tvoja najbolja zaštita ako dođe do spora oko kirije, štete ili iseljenja.

Ugovor treba da sadrži podatke o vlasniku i zakupcu, adresu i opis stana, visinu kirije i rok plaćanja, iznos depozita i uslove povraćaja, trajanje zakupa, otkazni rok, ko plaća koje račune i pravila o ljubimcima i podzakupu. StanBezAgencije besplatno generiše ugovor o zakupu u PDF formatu, a JMBG i broj lične karte se ne čuvaju u našoj bazi.

Depozit i primopredajni zapisnik

Depozit je najčešće u visini jedne mesečne kirije i služi kao obezbeđenje za štetu ili neplaćene račune. U ugovoru napiši tačan iznos, kada se vraća i u kojim slučajevima se umanjuje.

Primopredajni zapisnik je spisak stvari u stanu i njihovog stanja na dan useljenja, uz fotografije i stanje brojila. Potpisuju ga obe strane. Na iseljenju se stan poredi sa zapisnikom, pa nema rasprave oko toga šta je bilo oštećeno pre.

Prijava boravišta zakupca

Zakupac koji se doseljava iz drugog mesta treba da prijavi boravište u policijskoj stanici prema adresi stana. Za prijavu mu je obično potreban ugovor o zakupu ili saglasnost vlasnika. Tačne uslove i dokumentaciju proveri u nadležnoj policijskoj upravi, jer se praksa može razlikovati.

Porez na prihod od izdavanja

Prihod od izdavanja stana je oporeziv i vlasnik je dužan da ga prijavi. Način obračuna, rokove i visinu obaveze proveri na sajtu Poreske uprave ili kod knjigovođe, jer se propisi i praksa menjaju.

Izdavanje na crno nosi rizik od kazni, a otežava i tvoju poziciju ako dođe do spora sa zakupcem. Prijavljen zakup i pisani ugovor su najsigurnija kombinacija.

Dugoročni ili kratkoročni zakup

Pre objave odluči kome izdaješ. Dugoročni zakup, najčešće na godinu dana, donosi stabilan prihod i manje posla oko stana, ali zahteva pažljiv izbor zakupca. Kratkoročni zakup, na dan ili na nekoliko nedelja, može doneti veći prihod u turističkim mestima, ali traži stalno čišćenje, komunikaciju sa gostima i poštovanje posebnih pravila za smeštaj.

Za većinu stanova u gradovima dugoročni zakup je jednostavniji i sigurniji izbor. Ako se odlučiš za kratkoročni, proveri obaveze prema lokalnoj samoupravi i turističkoj organizaciji, kao i pravila stambene zajednice.

Kućni ljubimci i pravila kuće

Sve više zakupaca ima psa ili mačku, a stanovi u kojima su ljubimci dozvoljeni izdaju se brže. Ako ih dozvoljavaš, u ugovor upiši koliko ljubimaca je dozvoljeno i da zakupac odgovara za štetu. Neki vlasnici u tom slučaju traže nešto veći depozit.

Pravila o pušenju, gostima, podzakupu i buci takođe napiši unapred, u oglasu i u ugovoru. Jasna pravila od prvog dana sprečavaju većinu kasnijih nesporazuma.

Održavanje i popravke tokom zakupa

Dogovori unapred ko plaća koje popravke. Uobičajeno je da vlasnik snosi veće kvarove i zamenu dotrajalih uređaja, kao što su bojler, veš mašina ili instalacije, a zakupac sitne troškove redovne upotrebe, kao što su sijalice ili zapušen odvod.

Kada zakupac prijavi kvar, reaguj brzo. Zakupac koji vidi da vlasnik brine o stanu duže ostaje i bolje čuva stan, a to je za vlasnika vrednije od bilo kakvog povećanja kirije.

Kraj zakupa i povraćaj depozita

Na kraju zakupa zajedno sa zakupcem obiđi stan i uporedi stanje sa primopredajnim zapisnikom. Uobičajeno habanje, kao što su sitni tragovi na zidovima posle godinu dana, nije šteta za koju se zadržava depozit.

Dobra praksa je da nekoliko nedelja pre isteka ugovora pitaš zakupca da li želi da produži zakup. Ako želi, dogovorite eventualnu promenu kirije pisanim aneksom ugovora, a ako ne želi, na vreme počni pripremu stana za novog zakupca i novi oglas.

Ako je sve u redu, depozit vrati u roku koji ste upisali u ugovor. Ako zadržavaš deo, pisano objasni zbog čega i priloži račune ili fotografije. Korektan završetak zakupa donosi dobre preporuke i lakše izdavanje sledećem zakupcu.

Najčešće greške vlasnika

Većina problema u zakupu može se izbeći ako se na početku uradi nekoliko stvari kako treba.

• Cena iznad tržišta, pa stan stoji prazan više meseci.
• Loše ili stare fotografije, zbog kojih oglas niko ne otvara.
• Zakup bez pisanog ugovora ili sa ugovorom preuzetim sa interneta bez izmena.
• Primopredaja bez zapisnika i fotografija.
• Nejasno ko plaća koje račune i održavanje.
• Prihvatanje prvog zakupca bez razgovora i uvida u ličnu kartu.

Često postavljana pitanja

Da li je legalno izdati stan bez agencije?

Jeste. Zakup je ugovor između vlasnika i zakupca, a posrednik nije obavezan. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada traži da ugovor bude u pisanoj formi.

Koliko košta da postavim oglas?

Proveren oglas na StanBezAgencije je besplatan i traje 30 dana. Zlatni oglas košta 1.490 RSD, traje 60 dana i ima prioritetnu poziciju u pretrazi.

Koliki depozit da tražim?

Najčešće je to jedna mesečna kirija. Iznos i uslove povraćaja upiši u ugovor, zajedno sa primopredajnim zapisnikom.

Da li moram da prijavim prihod od izdavanja?

Da, prihod od izdavanja je oporeziv. Tačan način prijave i obračuna proveri na sajtu Poreske uprave ili kod knjigovođe.

Kako da znam da je zakupac pouzdan?

Razgovaraj sa njim pre obilaska, zatraži ličnu kartu na uvid i, ako želiš, preporuku prethodnog stanodavca ili potvrdu o zaposlenju.

Šta ako zakupac ne plaća kiriju?

Pisani ugovor sa jasnim rokom plaćanja i otkaznim rokom je osnova za rešavanje spora. Depozit pokriva deo štete, a u ozbiljnijim slučajevima se obrati pravniku.